Los servicios comunes son los señalados en el artículo 137 del Reglamento de la LeyNo. 27157, aprobado por D.S. No. 0035-2006 VIVIENDA, con los que contará la UNIDAD INMOBILIARIA:
a) La limpieza, conservación y mantenimiento de las áreas comunes, instalaciones sanitarias y eléctricas de uso común y, en general, de cualquier otro elemento de los bienes comunes. Esto incluye la reparación o reposición de dichos bienes y de sus partes integrantes y/o accesorias.
b) La administración de la edificación
c) La eliminación de la basura.
d) La guardiania, la jardinería y portería.
e) Los servicios de vigilancia y seguridad de la edificación en conjunto.
f) El servicio de agua potable y desagüe y el servicio de energía eléctrica de las zonas comunes.
g) Los demás que acuerde la Junta de Propietarios.
Artículo 6.-Gastos comunesSe entenderá como gastos comunes los siguientes:
a) Los señalados en el artículo 138 del Reglamento de la Ley No. 27157:
- Todos los ocasionados por el mantenimiento de los servicios comunes indicados en el artículo anterior, cargas, responsabilidades y, en general, cualquier gasto que no sea susceptible de individualización.
- Cualquier otro extraordinario acordado por la Junta de Propietarios.
b) Los que la Junta de Propietarios determine como tales.
Artículo 7.- Participación en las Áreas y Bienes comunes.El porcentaje de participación que corresponde a cada uno de los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva respecto de las áreas y los bienes comunes, se fija en función del área construida por cada Sección, que se encuentra inscrita en el Registro de la
Propiedad Inmueble de Lima en las Fichas Nos. 1634284 a la 1634290; Nos 1634291 a la 1634298; 1634299 a la 1634306.
Según el criterio técnico antes señalado, los porcentajes de participación de los propietarios en las áreas y bienes comunes, son los siguientes:
"Los que determine su inmueble"
Artículo 8.- Participación de los gastos comunes.
El porcentaje de participación que corresponde a cada uno de los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva, respecto de los gastos que demande la atención de los servicios comunes, la conservación y el mantenimiento de las áreas y/o bienes comunes y la administración de la UNIDAD INMOBILIARIA, es determinado con base al criterio técnico del área construida de cada una de las secciones de propiedad exclusiva , correspondiéndole a cada propietario los porcentajes estipulados en el artículo siete del presente Reglamento Interno.
Esta participación puede redondearse en porcentajes promedio, previa aprobación de la Junta de Propietarios por mayoría calificada, con la finalidad de facilitar la recaudación de aportes ordinarios y extraordinarios.
Artículo 9.- Variación y reajuste de los porcentajes de participación
Los porcentajes de participación en los bienes comunes y/o en los gastos comunes, fijados en los Artículos precedentes, así como los criterios usados en cada caso podrán variar o reajustarse únicamente de conformidad con la Ley No. 27157 y su Reglamento, con excepción de los siguientes casos en los que no se requiere de acuerdo de la Junta:
a) De producirse variaciones en el área de las unidades inmobiliarias de uso exclusivo, por obras de remodelación, ampliación o demolición, ejecutadas por su propietario, podrán recomponerse los porcentajes de participación, una vez concluida la obra. Los gastos que ocasione la modificación de este reglamento deberán ser asumidos por el propietario de la Sección afectada.
Si la modificación del área de la sección exclusiva fuese el resultado de una obra dispuesta por la Junta de Propietarios en beneficio de las áreas comunes, el costo de la modificación de este reglamento corresponderá a todos los propietarios en forma proporcional.
b) De efectuarse alguna acumulación, división o independización, la recomposición de los porcentajes que correspondían se hará sumando o distribuyendo los porcentajes que correspondían a las unidades originales, en la misma forma y proporción en que éstas fueron acumuladas, divididas o independizadas. Los gastos de modificación de este reglamento corresponderán al propietario de la sección afectada.
En ambos casos la modificación de los porcentajes en este reglamento, puede ser solicitada por el interesado o dispuesta por el Presidente de la Junta o la Directiva, en su caso, si existiera.
CAPITULO IIIDERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOSArtículo 10.- Derechos de los Propietarios
Son derechos de los propietarios:
a) Ejercer dominio sobre su sección de propiedad exclusiva.
b) Vender, hipotecar, arrendar, gravar y en general, practicar cualquier acto de disposición o gravamen de su sección de propiedad exclusiva, independiente de la de los demás propietarios.
c) Usar los bienes y servicios comunes sin más limitaciones que su uso legítimo por los demás propietarios. La Junta de Propietarios podrá acordar, respecto de los propietarios que hayan sido declarados inhábiles, la suspensión en el acceso y goce del derecho de uso de determinados bienes y servicios comunes no esenciales.
d) Formar parte de la Junta de Propietarios y votar, elegir y ser elegido dentro de ella. El ejercicio del derecho al voto sólo puede ser suspendido en los casos de inhabilitación del propietario.
e) Recurrir ante la Junta de Propietarios y/o Administración General para que actúe en relación con las acciones de otros propietarios o poseedores, cuando éstas resulten perjudiciales a sus intereses o a los dela UNIDAD INMOBILIARIA en general.
f) Edificar, modificar, ampliar, remodelar o alterar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de su sección, siempre y cuando no se contravengan las normas legales vigentes o las normas especiales que, sobre el particular, se establezcan en el presente Reglamento, no se perjudique las condiciones de la seguridad y funcionamiento de la edificación y no se afecten los derechos de los demás propietarios o de terceros.
g) En el caso de obras que alteren la volumetría, el estilo arquitectónico o el aspecto exterior de la sección donde se ejecuta de la UNIDAD INMOBILIARIA, será necesario, sin perjuicio de cumplir con las reglas generales previstas en el párrafo precedente, que el propietario obtenga previamente la aprobación por mayoría calificada de la Junta de Propietarios, a la cual deberá proporcionar toda la información y documentación necesaria para tomar una decisión adecuada.
h) Reclamar ante la Administración General o ante la Junta de Propietarios cuando el mantenimiento o servicios comunes no sean los adecuados.
i) Recurrir ante el Concejo Distrital de San Borja, Concejo Provincial de Lima o ante el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento, en relación con las acciones y/o decisiones de la Junta de Propietarios que a su juicio lesionen sus derechos en forma directa o indirecta.
j) Ejercer los demás derechos que le otorgue la Ley o el Reglamento Interno.
Artículo 11.- Obligaciones de los propietarios.Son obligaciones de los propietarios, las siguientes:
a) Destinar su sección de propiedad exclusiva al uso de vivienda únicamente.
b) Contribuir oportunamente mediante el pago de la cuota ordinaria y/o extraordinaria respectiva, en el porcentaje que corresponda a su Sección, según lo indicado en el Artículo 7 del Presente Reglamento, a cubrir los gastos que demande el pago de los servicios comunes, la conservación y mantenimiento de las áreas y los bienes de dominio común y la administración de la UNIDAD INMOBILIARIA. Esta obligación se mantendrá vigente aún cuando el propietario decida no formar parte de la Junta de Propietarios, no ocupe o no use su sección.
c) Acatar las disposiciones y resoluciones que adopten la Junta de Propietarios.
d) No ejecutar obra o instalación alguna que transgreda alguna de las limitaciones previstas en el inciso f) del artículo 10 del presente Reglamento o que no cuente con la aprobación previa de la Junta de Propietarios, en los casos en que ella es necesaria según lo previsto por el mismo inciso antes señalado.
e) No afectar la seguridad o salubridad de la UNIDAD INMOBILIARIA.
f) No perturbar la tranquilidad y normal convivencia de los demás propietarios y vecinos. En el caso específico de los estacionamientos, se prohíbe el uso de la bocina, el calentamiento del motor, y el uso de tubos de escape del automóvil , que hagan ruidos y expidan , dentro de las cocheras del semisótano , monóxido de carbono, lo que además de perturbar la tranquilidad, generan problemas de salud pública , al acumularse diariamente en estos espacios y que afecta a los vecinos y residentes de los primeros pisos de la Unidad Inmobiliaria, principalmente.
g) No atentar contra la moral y las buenas costumbres.
h) Efectuar las reparaciones de su respectiva sección de propiedad exclusiva y asumir la responsabilidad por los daños y perjuicios que cause a las demás unidades, o a las áreas o los bienes de dominio común, sea por acción, omisión o negligencia.
i) Hacer constar en el contrato de arrendamiento u otro por el que otorgue la posesión inmediata a terceros, los derechos y obligaciones que corresponden al arrendatario o poseedor inmediato y el sometimiento expreso de éste a las normas del presente Reglamento. El incumplimiento de esta obligación sólo generará responsabilidad para el propietario, más no afectará en lo absoluto a la obligatoriedad del presente Reglamento respecto de quien asuma la posesión inmediata.
j) Cumplir con todas y cada una de las obligaciones aún cuando su sección se encuentre o permanezca desocupada, cualquiera que sea el tiempo de desocupación.
k) Responder por el uso inadecuado de los bienes, servicios e instalaciones de uso común.
l) Permitir a la Administración General o persona que ésta designe, las inspecciones que sean necesarias para el buen funcionamiento del sistema de suministro de agua potable.
m) Someter a aprobación de la Junta de Propietarios, con carácter previo, cualquier proyecto de remodelación o modificación de su sección de propiedad exclusiva, que afecte los exteriores o fachadas, requiriéndose de la aprobación de los dos tercios (2/3) de votos de todos los propietarios de la Unidad Inmobiliaria para realizar dicha remodelación o modificación.
n) No afectar, perturbar u ocupar las áreas destinadas a la circulación, esparcimiento o cualquier otro uso común.
o) No criar ni mantener animales domésticos , como mascotas, dentro de las instalaciones de la Unidad Inmobiliaria.
p) No estacionar un vehículo sin la presencia del conductor en el Ingreso Circular de la Unidad Inmobiliaria.
q) No colocar letreros, avisos, aparatos de aire y otros que alteren la estética de la fachada de la Unidad Inmobiliaria.
r) No disponer del personal de la Unidad Inmobiliaria, en su turno de trabajo, para cualquier clase de actividad, encargo, gestión o asuntos de carácter particular.
s) No mantener en su sección de propiedad exclusiva ni en las zonas comunes, sustancias explosivas o inflamables.
t) Para cualquier clase de reparaciones , trabajos, instalaciones de equipos y otros, que originen ruidos que perturben la tranquilidad de los residentes, se obliga a que su realización sea de lunes a sábado en el horario de 8 am. a 1 pm y de 3 pm a 5 pm. Se prohibe que dichos actos se realicen los días domingos y días feriados.
u) Se prohibe el volumen alto de música después de las 11 pm. Para el caso de reuniones, se deberá avisar a la Junta de Propietarios a través de su Presidente, para que dicho volumen sea permitido hasta la hora prudencial de la 1 am, como máximo horario, por tratarse de una UNIDAD INMOBILIARIA (Los que corresponda) propietarios, que requieren de tranquilidad y paz, respeto, y consideración, para el disfrute del tiempo libre y al descanso, así como a gozar de un ambiente equilibrado y adecuado al desarrollo de su vida y de sus familiares.
Artículo 12.- Propietarios Inhábiles
Un propietario se considera inhábil cuando, al momento de la convocatoria se encuentre en mora por tres (3) cuotas ordinarias sucesivas o discontinúas, o por una (1) cuota extraordinaria. Recobra el ejercicio de la totalidad de sus derechos como propietario, cuando cumpla con el pago y desaparezca el impedimento
.
El propietario inhábil no podrá ser propuesto ni elegido para cargo alguno en la Directiva de la Junta de Propietarios, si existiera, ni para Presidente de la Junta de Propietarios. Sin embargo, mantiene su derecho de asistir a la Junta de Propietarios, sólo con voz y sin voto.
Artículo 13.- Derechos y obligaciones de los arrendatarios y otros poseedores
Los derechos y obligaciones de los arrendatarios y otros poseedores están reguladas en los artículos 140 y 141 del Reglamento de la Ley Nº 27157, aprobada por D. S. Nro. 0035-2006 VIVIENDA.
CAPITULO IV
JUNTA DE PROPIETARIOS
Artículo 14.- Constitución de la Junta
La Junta de Propietarios se constituye por el solo otorgamiento del presente Reglamento Interno.
La Junta necesariamente estará presidida por uno de sus integrantes que ejercerá el cargo de Presidente de la Junta de Propietarios.
Artículo 15.- Atribuciones de la Junta
Corresponde a la Junta de Propietarios :
a) Decidir sobre la conservación y mantenimiento de las áreas y los bienes de dominio común, los servicios de uso común y disponer la administración de la UNIDAD INMOBILIARIA. Ninguna acción que afecte a éstos o al aspecto exterior de las
secciones de propiedad exclusiva, será efectuada sin su previa aprobación.
b) Elegir cada año al Presidente de la Junta de Propietarios entre sus integrantes.
c) Elegir a los dos miembros de la Directiva: Presidente y Tesorero.
d) Designar al Administrador General.
e) Adoptar medidas de carácter general o extraordinario, de oficio o a petición de parte, para dar cabal cumplimiento a las disposiciones legales que rigen el Reglamento de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común, así como para la mejor conservación, mantenimiento y administración de laUNIDAD INMOBILIARIA.
f) Aprobar y modificar el Reglamento Interno, por mayoría calificada, salvo los casos de excepción a) y b) del artículo 9 de este Reglamento.
g) Aprobar la transferencia, gravamen, cesión en uso, o la celebración de cualquier otro acto o contrato que importe disposición o limitación de uso de las áreas y los bienes comunes susceptibles de ser transferidos. Esta aprobación se efectuará mediante acuerdo adoptado por mayoría calificada, es decir con el voto conforme de cuando menos por las dos terceras partes del total del porcentaje de participación sobre los bienes comunes.
h) Aprobar el presupuesto anual de ingresos y gastos, administrar los fondos que recaude y aprobar el informe anual de gestión de la Directiva, si la hubiese, así como la cuenta final del ejercicio.
i) Delegar funciones y responsabilidades de la Junta a favor del Administrador General y/o de la Directiva.
j) Revocar el cargo de Administrador General cuando lo considere conveniente.
k) Fijar las cuotas ordinarias y extraordinarias que corresponda sufragar a cada propietario para atender la conservación, mantenimiento y administración de la UNIDAD INMOBILIARIA y efectuar su cobro.
l) Seguir el proceso ejecutivo a los propietarios deudores de tres (3) o más cuotas consecutivas, continúas o discontinúas, o una (1) o más cuotas extraordinarias, incluyendo en el monto materia de la cobranza judicial o extrajudicial, los intereses moratorios aplicables a partir de la fecha de vencimiento de la obligación y calculados con base a la Tasa de Interés Activa para Moneda Nacional (TAMN) vigente a la fecha de cobro.
m) Aprobar la inhabilitación de los propietarios incursos en las faltas que se señala en el punto precedente .
n) Establecer un Régimen de Sanciones, el que se aplicará sólo ante incumplimiento probado de sus obligaciones como propietario y/o poseedor. Asimismo, le corresponde revisar las sanciones impuestas por el Presidente de la Junta de Propietarios o de la Directiva
o) Determinar la naturaleza de esenciales o no de los servicios y bienes comunes, así como aprobar la inclusión de nuevos servicios.
p) Las demás atribuciones que se desprenden de su naturaleza.
Artículo 16.- Sesiones de la Junta
Las sesiones de las Juntas de Propietarios se celebrarán, de acuerdo a ley, en la Unidad Inmobiliaria.
La Junta de Propietarios se reunirá en sesiones ordinarias y extraordinarias.
Las sesiones ordinarias se realizarán cuando menos una vez al año en el transcurso del primer trimestre.
Las sesiones extraordinarias se efectuarán cuantas veces sea necesario, a criterio del Presidente o a petición de un número de propietarios que represente cuando menos el veinticinco por ciento (25%) del total de participaciones en las áreas y los bienes comunes.
En ambos casos, el Presidente será el responsable de efectuar las citaciones, conforme a lo establecido por el Artículo siguiente.
Los arrendatarios u otros poseedores podrán participar en las sesiones, en los asuntos relacionados únicamente con los servicios y gastos comunes, con voz pero sin voto.
Artículo 17.- Convocatoria y quórum
La convocatoria a Junta se efectuará, de conformidad con lo estipulado por el artículo 146 del Reglamento de la Ley No. 27157, con una anticipación no menor a los cinco(5) días naturales, mediante comunicaciones escritas que contendrán obligatoriamente la designación de lugar, día y hora para la celebración de la Junta, presentando por escrito la relación de los miembros hábiles, así como los asuntos a tratar, utilizando cualquier medio que permita tener constancia de recepción de dicha citación, sin perjuicio de la obligatoria publicación de la misma en las vitrinas o pizarras visibles que debe mantener la Administración en lugares visibles de la UNIDAD INMOBILIARIA.
Cada propietario participará en la Junta, en función del porcentaje de participación en las áreas y los bienes comunes que le corresponda, según lo establecido en el Artículo 7 del presente Reglamento. Dichos porcentajes servirán, tanto para establecer el quórum en las sesiones ordinarias y extraordinarias de la Junta de Propietarios, como para la toma de decisiones.
El quórum para la instalación válida de la Junta de Propietarios, en primera convocatoria, se establece con la presencia de propietarios de secciones exclusivas que representen más del cincuenta por ciento del total de las participaciones en las áreas y los bienes comunes.
En segunda convocatoria la sesión se instalará válidamente con los propietarios que asistan.
Para el cómputo del quórum para las sesiones de la Junta de Propietarios, sólo es válido el porcentaje de participación de los propietarios hábiles. El quórum se verifica al inicio de la sesión y se hace constar en el acta correspondiente.
Tratándose de sesiones ordinarias de la Junta de Propietarios, entre la primera y la segunda convocatorias deben mediar tres días. Para el caso de las sesiones extraordinarias, las dos convocatorias podrán hacerse para el mismo día. En ambos casos, podrán efectuarse las dos convocatorias en el mismo aviso, señalando fecha y hora de cada una.
Artículo 18.- Representación ante la Junta.Los propietarios o poseedores podrán hacerse representar por otra persona ante la Junta de Propietarios. La representación deberá conferirse por escrito y con carácter especial para cada sesión, salvo que se trate de poder otorgado por escritura pública o a través del contrato de arrendamiento.
Artículo 19.- Mayorías requeridas para la adopción de acuerdos.Los acuerdos de la Junta de Propietarios se tomarán con el voto conforme de los propietarios hábiles que representen la mayoría simple de los porcentajes de participación de los propietarios presentes, con las excepciones señaladas en los incisos f) y g) del Artículo 15 de este Reglamento y en los demás casos dispuestos por ley. La mayoría calificada está constituida por propietarios que representen el voto conforme cuando menos de los dos tercios (2/3) de las participaciones de los bienes comunes, incluyendo los porcentajes de quienes renunciaron a la Junta.
Artículo 20.-Libro de Actas
Las sesiones de Junta General y los acuerdos adoptados en éstas, se anotarán en unLibro de Actas debidamente legalizado.
Las Actas deberán estar firmadas por el Presidente, por los miembros de la Directivay por todos los participantes propietarios y/o sus apoderados.
En el Acta de cada sesión deberá indicarse su calidad de Ordinaria o Extraordinaria, fecha y hora de realización, lugar de la reunión, nombre de cada concurrente, los porcentajes de participación en las áreas y bienes de dominio común para determinar el quórum respectivo, nombre de las personas que actuaron como Presidente y Secretario de la Junta, nombre de las personas que actuaron como apoderados y sus documentos de identidad y los Acuerdos adoptados.
Artículo 21.- Cumplimiento de los acuerdos.
Todos los propietarios, incluso los no hábiles y aquellos que no conforman la Junta de Propietarios, hayan o no participado en una sesión, así como los arrendatarios y poseedores no propietarios, en lo que les corresponda, quedan sometidos a los acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios.
Artículo 22.- Del Presidente de la Junta de Propietarios.
El Presidente de la Junta de Propietarios, es elegido entre los propietarios hábiles que la integren y debe ejercer el cargo por un período de un (1) año, siendo reelegible cuantas veces se desee. Le compete:
a) Conservar y mantener las áreas y los bienes de dominio común, los servicios de uso común y ejercer y disponer la Administración de laUNIDAD INMOBILIARIA.
b) Convocar y presidir la Junta de Propietarios, cuando lo estime conveniente o cuando le exija el Reglamento interno.
c) Presidir, convocar y dirigir la Directiva, si la hubiera.
d) Ejercer las funciones y responsabilidades que fije este Reglamento, respecto de la conservación, mantenimiento y administración de las áreas y los bienes comunes, así como la supervisión o administración de los servicios comunes.
e) Ejercer, a sola firma, la representación de la Junta ante cualquier autoridad administrativa, política, militar o policial, a efecto de gestionar ante ellos peticiones o trámites de cualquier naturaleza que interesen a la Junta de Propietarios.
f) Celebrar cualquier tipo de acto o contrato destinado al mantenimiento, conservación, administración o uso de las áreas, los bienes o los servicios comunes, excepto aquellos que importen disposición o gravamen de los mismos, para lo cual requiere de expresa autorización de la Junta.
g) Ejercer las facultades de representación del empleador ante las autoridades administrativas o judiciales en materia laboral, respecto de ellos; abrir y cerrar planillas, celebrar convenios o contratos laborales y realizar cualquier otra gestión administrativa, como representante de la Junta de Propietarios.
h) Cobrar o disponer la cobranza de los aportes ordinarios o extraordinarios, para cubrir los gastos comunes, de acuerdo con los porcentajes de participación fijados por este Reglamento o por acuerdo de la Junta de Propietarios y otorgar los correspondientes comprobantes de pago.
i) Abrir o cerrar a nombre de la Junta de Propietarios, en forma individual, a sola firma, cuentas corrientes, de ahorro o depósito a plazo fijo en cualquier entidad financiera; depositar en ella los fondos que correspondan a la Junta de Propietarios, girar contra ellas cheques u órdenes de pago, hacer transferencias o disponer de los fondos en efectivo que hubiere, para cubrir con ellos los gastos y obligaciones a su cargo, con la expresa obligación de rendir cuenta documentada cuando menos una vez al año.
j) Requiere de autorización expresa de la Junta de Propietarios por mayoría calificada, para solicitar créditos, avances en cuenta o sobregiros, aceptar y descontar letras, pagarés o vales a la orden, así como para firmar avales o cualquier operación que signifique compromiso, disposición o gravamen de los bienes y recursos comunes a su cargo.
k) Representar a la Junta de Propietarios en juicio o fuera de él, ante cualquier autoridad judicial, Tribunal o Corte, nacional o extranjera, ejerciendo la representación judicial de la Junta con las facultades generales y especiales del mandato, previstas en los artículos 74 y 75 del Código Procesal Civil, así como ejercer las facultades especiales de demandar o denunciar, interponer reconvenciones, recursos o peticiones, apersonarse a juicio iniciado o por iniciarse bajo cualquier calidad o condición; contestar demandas o denuncias, constituirse en parte civil, prestar declaración de parte, ofrecer pruebas, diferir en contrario, interponer cualquier recurso impugnatorio, delegar poder para pleitos a favor de cualquier persona y reasumirlo cuantas veces sea necesario. Dicha representación está perfectamente estipulada en el artículo 48 dela Ley Nro. 27157 y en el artículo 150 de su Reglamento, aprobado por D. S. Nro. 0035-2006 VIVIENDA.
l) Para conciliar, allanarse, transigir o desistir del juicio o de la pretensión, requiere de autorización expresa de la Junta de Propietarios.
m) Representar a la Junta de Propietarios en cualquier proceso deconciliación extrajudicial o arbitraje cuando sea necesario.
n) Ejercer todas las demás funciones y responsabilidades que se le otorguen por acuerdo de la Junta de Propietarios.
o) La realización , previo aviso, de visitas periódicas a las secciones de propiedad exclusiva con la finalidad de verificar que no se realicen actividades u acciones contrarias a las establecidas en la Ley No. 27157, su Reglamento aprobado por D. S. No. 0035-2006 VIVIENDA, o en el presente Reglamento Interno o que afecten los servicios comunes.
Artículo 23.- De la Directiva
La Directiva podrá estar integrada por dos (2) miembros, que desempeñarán los siguientes cargos: Presidente y Tesorero.
La Junta de Propietarios podrá crear nuevos cargos cuando lo crea conveniente.
El mandato de la Directiva será de un año, pudiendo ser reelegidos por decisión de la Junta de Propietarios.
Las reuniones de la Directiva deberán realizarse con la presencia de los dos miembros. La Directiva podrá establecer su Manuel de Funciones y Obligaciones, cuidando que las convocatorias a sus miembros se realicen de manera fehaciente y de que sus acuerdos sean reflejados en actas bajo firma de los asistentes-
Artículo 24.- Vacancia de los miembros de la Directiva.
La vacancia se produce por renuncia, por perder la calidad de propietario o por acuerdo de la propia Directiva.
En caso de vacancia de sus dos miembros, la Junta de Propietarios necesariamente convocará a una nueva elección.
Artículo 25.- Del Tesorero de la Directiva
Al Tesorero le compete:
a) Cobrar o disponer la cobranza de los aportes ordinarios o extraordinarios para cubrir los gastos comunes, de acuerdo con los porcentajes de participación fijados por este Reglamento o por acuerdo de la Junta de Propietarios y otorgar los correspondientes comprobantes de pago.
b) Velar por el adecuado manejo de los gastos de mantenimiento, limpieza y servicios.
c) Cuidar que los servicios de pago estén al día.
d) Revisar las cuentas de la Administración y/o los Libros Contables,
e) Conjuntamente con el Presidente de la Junta de Propietarios podrá abrir o cerrar, a nombre de la Junta de Propietarios de la Unidad Inmobiliaria, cuentas corrientes, de ahorros, certificados de depósito, en moneda nacional o moneda extranjera, en cualquier entidad bancaria, con el fin de depositar en ellas los fondos que correspondan a la Junta de Propietarios y girar contra ellas para los efectos de cubrir los gastos y obligaciones, con la expresa obligación de rendir cuenta documentada cuando menos una vez al año.
f) Tendrá bajo su control una caja chica por un monto equivalente, como máximo, al 25% de la UIT, para los casos de pagos de servicios urgentes.
g) Reemplazar al Presidente en sus funciones en caso de ausencia por el período que le corresponda.
Artículo 26.- Facultades y Responsabilidades de la Directiva
Las facultades y responsabilidades de la Directiva , en el caso de que sea elegida, son :
a) Ejercer la administración de las áreas, los bienes y los servicios comunes, velando por su correcto uso y disfrute por parte de todos los propietarios y poseedores de las secciones exclusivas.
b) Seleccionar, contratar y supervisar a las empresas o personas necesarias para el mantenimiento, conservación o atención de las áreas, los bienes y servicios comunes.
c) Contratar y despedir personal para atender los servicios comunes de laUNIDAD INMOBILIARIA.
d) Aprobar y supervisar las cuentas de los gastos comunes.
e) Seleccionar, contratar y supervisar al Administrador General, sea persona jurídica o persona natural.
f) Imponer sanciones a los propietarios o poseedores que infrinjan el Reglamento Interno.
g) Velar por la correcta aplicación de las normas, disposiciones del Reglamento Interno o acuerdos de la Junta de Propietarios.
h) Dar cuenta de su gestión a la Junta de Propietarios, cuando menos una vez al año, o cuando ésta lo solicite.
i) Ejercer todas aquellas funciones que le sean delegadas o encargadas por el Reglamento Interno, la Junta de Propietarios o las normas vigentes.
j) Delegar en la Administración General las responsabilidades y funciones que estime conveniente, si no las ejerciera directamente.
k) Llevar un Libro de Actas debidamente legalizado, donde inscribirán los acuerdos de cada sesión.
Todas estas funciones y responsabilidades se comparten con el Presidente de la Junta de Propietarios, si se constituye la directiva. En caso contrario, todas estas funciones y responsabilidades son asumidas exclusivamente por el Presidente de la Junta de Propietarios.
CAPITULO VADMINISTRACIÓN DE LA UNIDAD INMOBILIARIAARTÍCULO 27.-El Administrador General
La UNIDAD INMOBILIARIA contará con un Administrador General para velar por el funcionamiento adecuado y conservación de los bienes y servicios comunes.
ARTICULO 28.- Designación del Administrador General
La designación se efectúa por la Junta de Propietarios, pudiendo recaer en:
a) Cualquiera de los poseedores de las Secciones de Propiedad Exclusiva, propietario o no.
b) Cualquier persona natural o jurídica especialmente contratada para desempeñar esta función.
c) Para un eficiente seguimiento, control, dirección y supervisión de la Administración General, ningún miembro de la Directiva podrá ejercer dicho cargo.
ARTICULO 29.- Funciones
El Administrador General estará obligado a cumplir las siguientes funciones:
a) Velar por el adecuado manejo de los bienes y servicios comunes, su mantenimiento, limpieza y preservación.
b) Cobrar las cuotas de los gastos comunes.
c) Cuidar que los pagos de los servicios comunes estén al día.
d) Llevar las cuentas de la administración y/o los libros contables cuando éstos sean exigibles por ley.
e) Realizar, previo aviso, visitas periódicas a las secciones de propiedad exclusiva con el objeto de verificar que no se realicen acciones contrarias a las establecidas en el Reglamento Interno o que afecten los servicios comunes.
f) Elaborar y proponer el presupuesto anual de ingresos y gastos ante el Presidente o la Directiva, para que ésta la proponga a la Junta de Propietarios para su aprobación.
g) Llevar los libros de actas al día, asumiendo las funciones de Secretario de Actas ante la Junta de Propietarios..
h) Cumplir y hacer cumplir los acuerdos de la Junta de Propietarios y ejercer todas las funciones que la Junta o el Reglamento Interno le asignen.
i) Las demás que establezca el Reglamento Interno
CAPITULO VIRÉGIMEN DE SANCIONESArtículo 30.- Principios rectoresEl Régimen de Sanciones debe estar sustentado en el principio de legalidad, gradualidad y fomento del cumplimiento de las obligaciones.
Artículo 31.- Aprobación
El Régimen de Sanciones y sus modificaciones debe ser aprobado por la Junta de Propietarios por mayoría calificada. Estos acuerdos se adoptarán en Junta de Propietarios y se asentarán en el Libro de Actas correspondiente. Pueden ser o no inscritos en el Registro de la Propiedad Inmueble de Lima.
CAPITULO VIIDISPOSICIONES FINALESArtículo 32.- Solución de controversias.
Para la solución de controversias derivadas de la interpretación, aplicación, validez y eficacia del presente Reglamento o de los acuerdos tomados por la Junta de Propietarios, las partes deberán agotar la vía de la conciliación extrajudicial y, en caso de no resolverse el conflicto, por esta vía, se adjudicará a la vía judicial, con excepción del cobro por mora de las cuotas de mantenimiento ordinarias y extraordinarias que se sujetará a lo estipulado para los Procesos Ejecutivos de acuerdo a lo dispuesto por el artículo 50 de la Ley No. 27157 y su Reglamento aprobado por D. S.035-2006 VIVIENDA.
Artículo 33.- Del mérito ejecutivo de las deudas
El incumplimiento en el pago de las cuotas para gastos comunes, ordinarias u extraordinarias, dará lugar a que se pueda promover proceso ejecutivo, puesto que estos recibos impagos tienen la naturaleza de títulos ejecutivos. En dicho supuesto el proceso ejecutivo se tramitará de conformidad con lo estipulado para esta clase de procesos en el Código Procesal Civil.
Artículo34.- Supletoriedad de las Normas.En todo lo no previsto por el presente Reglamento Interno, se aplica en forma supletoria la Ley No. 27157 o las normas que la sustituyan, así como sus normas reglamentarias.
Artículo 35.- Conocimiento del presente Reglamento Interno
Todos los propietarios declaran conocer el texto del presente Reglamento y se comprometen a guardarlo y cumplirlo en forma escrupulosa; y, de ser el caso, hacer conocer el texto del mismo a sus arrendatarios u otros poseedores de su sección, y exigirles su cumplimiento; asumiendo la condición de responsable solidario ante la Junta de propietarios, por las obligaciones de orden económico.
Artículo 36.-Uso exclusivo de las cocheras
Las cocheras para estacionamiento de automóviles constituyen secciones de propiedad exclusiva, pero su uso será exclusivo de garaje, prohibiéndose cualquier otro uso, y este único uso de garaje será ejercido por el propietario, arrendatario o poseedor del departamento con el cual está expresamente vinculado en la documentación que corre inscrita en el Registro de la Propiedad Inmueble de Lima.
En el caso exclusivo de las cocheras ubicadas en el semi –sótano, en èstas podrá instalarse un mueble, tipo closet, de color blanco, en el espacio restante del área destinada a sus automóviles, dentro de sus límites, para guardar bienes muebles y, de esta manera, no se afectará la estètica de sus ambientes.
El uso de las cocheras del primer piso, por formar parte de la fachada de nuestra Unidad Inmobiliaria, será exclusivamente de garaje, prohibiéndose cualquier otro uso.
Artículo 37.- Designación del Presidente de la Junta de PropietariosPresidente.............................................. con DNI No. xxxxxxxx con domicilio en la .....................................
El Presidente ejercerá su cargo por un año: del 1 de ..... del 201.. al ... de ....... del 201....
